房屋征收中的律师业务

1、目的不同：政府在颁发拆迁许可证的时候无需考量公益性，但在征收项目中一定需要考量该征收项目是否满足公益性要求。破解公益性要求的通常办法是棚户区改造，棚户区改造实行“拆建分离”，拆是拆的立项、建是建的立项，通过拆与建的不同立项，来把建的商业用途与拆的公益性用途割裂开来，从而实现项目公益性的要求。

2、行为性质不同：拆迁是种民事行为，但是征收属于具体行政行为。

3、实施主体不同；

4、评估机构选定方式不同;

5、实施程序不同；

6、被征收人选择权不同；

7、公开的要求不同；

8、补偿范围不同；

9、强制搬迁主体不同；

10、困难户安置及就近安置的不同。

1、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条的规定可得知：房屋征收的主体为市、县级人民政府。从司法实践来看，作出房屋征收决定和房屋征收补偿决定的主体为市、县级人民政府，倘若不服房屋征收决定或房屋征收补偿决定，那么被告一定是市、县级人民政府；而其他与征收有关的行为，如入户调查、选定评估机构、拟定征收补偿方案等均是由房屋征收部门具体实施的。因此，在诉讼时，我们就需要判断涉诉行为到底是由哪个征收主体具体作出的，若选定不当，法院通常会裁定驳回起诉。鉴于全国各个地方的实际情况不同，因此建议律师在作征收类业务时最好先查看一下当地政府作出的房屋征收决定，明确哪个行为是由哪个部门具体作出的。

2、征收项目前期工作的“九步五公开”：

（1）征收申请：建设单位是申请征收的主体，由建设单位持规划、立项、用地文件向市、县级人民政府提出征收申请。

（2）暂停公示：若征收申请符合条件，则由房屋征收部门在征收项目范围内发布暂停公示，暂停改建、扩建及房屋交易行为。

（3）公开选定评估机构：原则是由被征收人协商选定，若协商不能达成一致的，则采用公开摇号方式选定。在公开选定评估机构的过程中也要选定测绘公司、征收劳务（即拆迁公司）等中介机构。

（4）房屋调查：由房屋征收部门或房屋实施单位组织中介机构，对房屋及人员情况进行调查。

（5）补偿方案征求意见：在入户调查数据的基础上，由房屋征收部门拟定征收补偿方案。而后征收补偿方案要公开征求意见，法律对公开征求意见的范围并没有明确的规定，但在实践中基本限定在被征收人的范围内。公开征求意见期间为30日。

（6）社会稳定风险评估：这是我国对重大工程开展评估的一种办法，用以确定该项目的实施是否会有引发社会风险（如造成环境污染、社会不稳定、群访等）的概率，分为三个级别：一般、较大、重大，若社会稳定风险评估的结果为重大的话，则该项目一般就不能实施了。

（7）落实资金房源：这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》的要求，用以保证被征收人得到补偿。

（8）征收决定：由市、县级人民政府作出《房屋征收决定》。

（9）启动签约搬迁。

注意：上述9个步骤是征收项目的正常步骤，但在棚户区改造项目中，上述第8步与第9步顺序颠倒，签约是作出征收决定的前置程序，即“预签约”，在北京征收项目中预签约比例大约为70%或80%。

3、强制搬迁工作流程：

当被征收人与房屋征收部门或房屋征收实施单位未达成征收补偿协议的情况下，由房屋征收部门报请市、县级人民政府作出房屋征收补偿决定。若在规定期限内，被征收人未提起行政复议、行政诉讼，那么市、县级人民政府经过催告，就可以向人民法院申请强制执行。

征收的强制执行与拆迁的强制执行有所不同，后者一般由市、县级人民政府来组织实施，而前者一般是由法院来组织实施。

1、向征收主体提供法律服务

（1）征收与补偿有关的法律咨询；

（2）对被征收房屋进行确权:

确权的一般原则如下：

  a. 已办理房屋登记的，按照登记进行确认；

  b. 有司法裁决文书的，按照司法裁决文书确认；

  c. 公房面积、承租人或房改购房人由产权单位确认；

1. 我国公房租金标准是按照使用面积来制定的，现在北京的公房租金标准是3.05元/平方米。成套楼房的建筑面积换算方法为：建筑面积=使用面积*1.333；平房的建筑面积换算方法亦可同上，但这样换算后的建筑面积通常比实际测量的面积要大。

2. 公房的租赁是不能继承的，那么若原公房承租人死亡的，则可以由共同居住人来继续承租。在征收过程中，通常做法是：由家庭成员共同推举出一名承租人，联系产权单位办理承租人变更。）

d.未办理产权登记，也没有司法裁决的，按照“谁建设谁所有”的原则确认。

在司法实践中若涉及到房产分割的，法院通常按照建设出资贡献大小来酌情确定份额。

（3）拟定征收补偿方案、困难户安置方案和征收补偿工作方案；

（4）起草征收补偿所需各类协议和文书；

（5）协助处理征收与补偿工作中被征收人的信访、信息公开，并提供法律意见；

（6）对征收工作人员进行法律培训；

（7）协助作出房屋征收补偿决定书。

2、向被征收人提供法律服务

（1）设计补偿安置方案；

（2）确定房屋土地面积、用途；

（3）审核评估报告，提出复核、鉴定申请：

若被征收人对评估结果不认可的，应自收到评估报告之日起10日内向评估公司申请复核；若对复核结果不予认可的，应自收到复核结果之日起10日向有关部门申请鉴定。鉴定费很昂贵。

（4）核定停产停业损失：

针对非宅，一般是评估确定停产停业损失；住宅一般是政府直接核定标准，因此就需要看政府核定的标准与被征收人实际发生的停产停业损失是否一致，若政府核定的标准明显偏低的话，那么应申请按照实际发生的损失来进行重新评估。

（5）参与补偿安置谈判。

1、不服市、县级人民政府作出的房屋征收决定纠纷：

• 类别：行政诉讼u 被告：作出决定的市、县级人民政府

• 管辖法院：中级人民法院（在北京，就是特指北京市第四中级人民法院）

• 要点：执法程序（行政诉讼举证责任倒置，应由行政机关举证证明其行政行为合法，包括法定职权、执法程序等）、土地性质是否为国有（若集体土地适用590号文进行征收，则征收决定会被法院撤销；因此在适用590号《征收条例》时，一定要先将集体土地征为国地，即拿到征地批复文件）、是否符合公共利益（即590号文第八条的规定）、是否符合规划（规划有三项，即国民经济总体规划、土地利用规划与专项规划）、范围是否与规划一致（即核实征收决定的四至范围与规划四至范围是否一致）、评估机构是否公开协商或摇号选定等。

2、不服市、县级人民政府作出的征收补偿决定纠纷：

• 类别：行政诉讼u 被告：作出决定的市、县级人民政府

• 管辖法院：中级人民法院（在北京，就是特指北京市第四中级人民法院）

• 要点：房屋权属是否准确（被征收人是否是房屋所有权人、被征收房屋面积与证载面积或实测面积是否相符）、是否听取被征收人陈述（这点在《行政强制法》中予以规定：行政相对人有陈述、申辩的权利）、评估报告是否存在瑕疵（包括数据是否准确、是否有落项缺项、评估报告的有效期等-即评估报告的作出是否在征收补偿决定作出前）、是否保障了被征收人选择权。

3、征收协议纠纷（确认无效、违约等）：

• 协议性质？类别？被告？

• 《行政诉讼法》第十二条第（十一）项：认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的。

• 现在在北京法院涉及征收补偿协议的纠纷，有的案件由民事审判庭审理，有的案件由行政审判庭审理，我个人更倾向于征收协议属于民事协议。

4、补偿款分割纠纷：

• 类别：民事诉讼

• 被告：获得补偿款的主体

• 管辖法院：级别管辖

• 要点：列征收主体为第三人。

5、征收损害纠纷。